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评论:房产税到底应该怎么征

作者: 日期:2013-10-17 14:45

  房产税怎么征,主要涉及四个方面,一是面积,二是价格,三是税率,四是对存量还是增量征收。

  我们目前只能以上海重庆的试点方案做参考,来讨论房产税怎么征的问题。1986年房产税暂行条例之所以对经营性房产和出租房产征收房产税,是因为这两类房屋都有经营性收益。在征收时,也只是针对其收益部分,按照房产余值或出租收入计算缴纳,因此房产税调整将征收对象扩大到所有房产之后,仍然应该依据前此立法本意扣除基本住房需求之后,对超出部分征房产税。对此,主张取消免征面积把房产税扩大到所有房屋面积是没有依据的,也是损害老百姓权益的,除非将来税费归并成为统一的物业税。至于免征面积应该多大,目前说法做法差异较大,上海规定为人均建筑面积60平方米,重庆规定开征前已购180平方米、开征后新购110平方米以内免征。前不久有人主张以人均40平方米为免征面积,迎来网民一片怒骂。其实,上海的标准还要高些。考虑到人地矛盾以及贫富不均等问题,免征面积不宜过高也不宜过低,但要有一定的前瞻性,上海的标准也许可以考虑。

  1986年条例规定按租金收入或房产原值一次性扣除10%-30%之后的余值计征,试点期间,上海暂按当年市场交易价打七折,重庆则按当年市场交易价不打折,重庆严于上海。如,上海市2011年新建商品住宅平均销售价格为每平方米13448元,此均价两倍就是26896元。而剔除保障性住房后,2011年新建市场化商品房均价也就每平方米21584元,假设2012年新建市场化商品房价格上涨5%(2011年只比上年涨2.8%),就是22663元,再打七折,也就15864元,低于应税价格一万多元。重庆按照前两年均价算,一般来说,第二年比第一年房价要高,两年平均后,就会比上年均价低不少,但由于交易价不打折,所以按此价格标准征收的面可能要比上海宽些。如果不考虑面积因素,按这样的价格征房产税意义不大,因此将来可以考虑降低倍数不打折。

  至于税率,1986年条例规定依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。这与试点后的税率谁高谁低还不好比较。我们只能将上海与重庆做一比较,并将此税率与房价上涨幅度做些比较。上海试点规定,市场交易价打七折后,超过上年新建商品房销售均价两倍的按0.6%计征,低于两倍按0.4%计征,但实际上很多房子都在两倍以下。重庆试点规定,交易价不打折,税率按高于前两年新建商品房销售均价不同的倍数从0.5%、1%到1.5%不等。显然,上海税率较低、征收面小,重庆相对要高些,而且看上去对高价商品房更不利。但事实上,正如上海一样,高倍数超过均价的商品房数量并不很多,而且即使实行累进税率,房价越高也越有利。如按照重庆规定,假设前两年均价为每平方米1万元,涨了四倍,就是4万元,不打折按最高税率1.2%征收,也就是每平方米480元。因此,将来的税率或许应该比上海、重庆都要高些,而且可以参考重庆的累进税率,不仅倍数越高税率越高,而且面积越大税率越高,这样才能起到缩小贫富差距、抑制过度消费和过多占用土地资源的作用。

  是对存量房还是增量房或者所有房屋都征房产税,目前也有争论。上海的做法是将存量房和新购房屋加在一起算的,实际是将同一家庭的所有住房都算在内了,只不过扣除了人均面积60平方米。而重庆是把存量和增量分开的,对试点以前存量住宅,只要在180平方米以内的均免征;对新购住房超出100平方米以外才开征。显然,重庆做法更有利于拥有存量房的人,上海在保障基本住房需求之外一视同仁的做法比较公平,住房面积标准也相对较高,将来不妨参照上海办法征收。